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En pleine quatrième vague de la COVID-19, le mot d’ordre est à l’heure de la sécurité pour les investissements et notamment ceux reposant sur l’immobilier. L’investisseur recherche à la fois un prix d’acquisition cohérent, une ville propice au développement et un rendement locatif significatif. Cette équation, quoique compliqué, n’est pas impossible à condition de bénéficier de bons conseils tant par des experts immobiliers que par des gestionnaires de patrimoine comme le cabinet Fennas à Paris.
Les villes étudiantes françaises possèdent chacune leurs spécificités avec un prix de départ très différent en fonction de l’attractivité historique de la ville sélectionnée. Si Paris, Lyon et Bordeaux font souvent partie du TOP 3 des villes étudiantes où il fait bon investir pour du locatif, il n’en reste pas moins que l’achat d’un appartement y demeure très onéreux avec un prix au m2 en-tête des plus élevés à l’échelle nationale. Alors, oui, la sécurité est ici à son apogée, mais qu’en est-il du rendement locatif ? Eléments de réponses avec notre cabinet de conseil en gestion de patrimoine à Paris.
Nous remarquons que l’évolution des loyers d’une ville ne suit pas arithmétiquement celle de l’évolution du foncier. A ce titre, le foncier évolue plus rapidement que le loyer lui-même : s’il est cher d’acquérir, le loyer doit rester, quant à lui, tenable à ceux ne pouvant encore acheter un logement. Il va donc falloir opérer un savant équilibre entre sécurité et rendement pour trouver les villes où l’investissement immobilier est le plus à son avantage. Sans surprise, le TOP 3 classique n’est pas le grand gagnant de cette équation.
Dès lors, au départ, il y a une formule que tout investisseur en immobilier devrait connaître à savoir : (loyer annuel / prix d’acquisition) *100. Ici, il est commun de dire que la moyenne est autour de 3%, mais attention à la fiscalité immobilière étant l’addition de votre tranche marginale d’imposition et des prélèvements sociaux ; nous y reviendrons en fin d’article.
A ce stade, pour investir dans l’immobilier, il convient de sélectionner les villes étudiantes le plus souvent mises en avant que sont : Toulouse, Lyon, Rennes, Montpellier, Nantes, Grenoble, Bordeaux, Paris, le bassin Aix-Marseille et Lille. La sécurité de ces villes n’est plus à démontrer, mais celle-ci va avoir un prix à l’acquisition et c’est ici que notre équilibre va être décisif pour les investisseurs en immobilier afin d’opérer, en fonction de leurs critères, la liste des villes étudiantes retenues pour notre classement
Un couple d’IDF ayant un revenu imposable de 70K€ souhaite investir dans un studio avec une enveloppe d’emprunt, validée par la banque, autour de 150.000€. Leur objectif principal est l’environnement urbain en ne souhaitant retenir que des biens immobiliers proches des facultés et des écoles, une fois le BAC obtenu. Également, ne pas prévoir de travaux et pouvoir louer le bien immobilier rapidement sans qu’il ne soit trop éloigné de leur domicile.
Ici, nous pourrions donc retenir de notre liste : la ville de Paris et Lille. Sans aucun doute, au regard du budget, la capitale n’offrira que très peu d’opportunité avec un prix au m2 moyen autour de 10K€. En revanche, Lille reste à deux heures de voiture de Paris avec un prix au m2 autour de 3500€. Ville dynamique, avec un potentiel fort de développement, cette zone semble correspondre le mieux aux attentes du couple.
Le but de cet exemple est de démontrer que les villes étudiantes les plus reconnues ne s’adressent pas à tous les profils et ce, aussi bien en termes de moyens financiers, de critères de sélection que de rendement in fine obtenu.
Paris, Lyon et Bordeaux – à moins de ne pas être effrayé par les travaux – seront souvent réservés aux hauts revenus en sachant que ce n’est pas forcément dans ces trois villes que le rendement sera le meilleur. Juste derrière, Aix-en Provence et Nantes se placent comme les villes plus onéreuses. En somme, ce TOP 5 des villes étudiantes où il fait bon investir n’est pas ouvert à toutes les bourses. Les cinq autres villes sont donc plus accessibles, mais ceci ne veut pas dire qu’elles sont moins qualitatives, bien au contraire ! Un investisseur averti saura négocier un prix d’achat attractif et, pour peu qu’il sache réaliser des travaux, obtiendra un rendement (voir notre formule) supérieur à 5% / an.
En somme, nous prenons le parti de proposer un TOP 3 des villes étudiantes pour réaliser un investissement immobilier locatif accessibles au plus grand nombre d’investisseurs avec un rapport sécurité/rendement honorable. Notre classement sera le suivant pour un investissement immobilier dans l’ancien, sans prendre en compte les lois fiscales adossées à l’immobilier neuf :
Lille peut s’adresser à pratiquement tous les budgets et présenté un rapport sécurité/rendement de premier ordre ;
Rennes est une ville un peu plus chère que Lille, mais reste encore abordable avec un rapport sécurité/rendement dans le haut du panier ;
Toulouse et Montpellier: villes étudiantes par excellence avec une revalorisation foncière au RDV et des prix d’acquisition encore accessibles.
Par ailleurs, en plus du choix de la ville à investir, votre optimisation fiscale est au moins aussi importante. Un moyen permettant d’optimiser votre imposition, dans le cadre d’un investissement immobilier dans une ville étudiante, sera le régime LMNP, déclaré au régime réel, permettant, grâce à l’amortissement du bien immobilier, à ce que vos loyers soient peu, voire pas imposés, pendant une durée pouvant être supérieure à 15 ans.
Aussi, bien penser à étudier différentes propositions bancaires en n’hésitant pas à passer par un courtier en banques et assurances pour concurrencer votre banque habituelle. En effet, de nombreux frais et accessoires peuvent être allégés tout comme votre apport en fonds propres.
Ainsi, un investissement immobilier locatif dans une ville étudiante doit réunir trois expertises pour que celui-ci soit pleinement réussi : la sélection du bien immobilier, l’optimisation fiscale sur les loyers perçus et le montage bancaire associé à l’opération.
Contactez notre cabinet de conseil en gestion de patrimoine pour être conseillé dans votre investissement immobilier locatif.
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