Le régime du loueur en meublé non professionnel (LMNP) permet à un propriétaire de meubler son logement et de choisir entre deux régimes fiscaux bien différents.
Le premier, souvent choisi, car très simple à déclarer, est le régime du micro-BIC. Ici, sans pouvoir déduire les charges afférentes au bien immobilier, un abattement de 50% est consenti par l’administration fiscale avant que le résultat foncier ne soit imposable au barème progressif de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux.
Le second, plus technique, appelé le régime réel, nécessite souvent l’intervention d’un professionnel de la gestion ou d’un expert-comptable et permet, en plus de déduire les charges, d’amortir le bien immobilier. Ce mécanisme permet donc, sur une durée limitée, de baisser considérablement les loyers imposables grâce au report de l’amortissement.
Précisons que vous restez éligible au LMNP tant que vos recettes annuelles sont inférieures à 23.000€ par an ou que celles-ci ne dépassent pas les autres revenus de votre foyer fiscal. Dans le cas contraire, vous basculerez alors dans un autre statut : le loueur en meublé professionnel (LMP).
Le LMP devient le statut du propriétaire à partir du moment ou les revenus, tirés de ses locations meublées, sont supérieures à 23.000€ et que ce montant dépasse les autres revenus du foyer fiscal.
Fiscalement, les déficits peuvent être imputés sur le revenu global et ce, sans limitation de montant. Si le revenu global est insuffisant alors le déficit global peut être reporté pendant une durée de six ans.
Également, lors d’une cession, l’exonération de plus-value est totale lorsque les recettes de location sont inférieures à 90.000€ HT – sans prestation de services, la location en meublé n’est pas soumise à la TVA – au cours des deux années civiles précédent la cession. Cependant, l’activité de location doit avoir commencé depuis au moins cinq ans ; l’exonération sera partielle dans le cas où les recettes sont comprises entre 90.000 € et 126.000€ HT.
En somme, le LMNP, au régime réel, et le LMP permettent une optimisation fiscale intéressante. Mais, ils restent des dispositifs, pouvant difficilement être mis en place, sans l’intervention de professionnels pour accompagner l’entrepreneur dans ses démarches fiscales.
Le rôle du CGP est de se maintenir informé en permanence de l’évolution de chaque spécificité pour chaque produit de manière à produire un conseil avisé et expert à son client en tenant compte de ses projets de vie.
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